Tilgungsrechner für Ihre Baufinanzierung

Funktionsweise und Aufbau eines Annuitätendarlehens

Die überwiegende Mehrheit aller privaten Immobilienfinanzierungen in Deutschland wird als Annuitätendarlehen abgeschlossen. Das charakteristische Merkmal dieser Darlehensform ist die gleichbleibende monatliche Rate über die gesamte vereinbarte Zinsbindungsfrist hinweg. Was sich jedoch von Monat zu Monat fortlaufend verschiebt, ist die interne Zusammensetzung dieser Zahlung zwischen Zins und Tilgung.

Mit jeder gezahlten Monatsrate sinkt die verbleibende Restschuld bei der finanzierenden Bank. Da die Zinsen stets nur auf den aktuell offenen Schuldenstand berechnet werden (nach der in Deutschland bankenüblichen 30/360-Tage-Methode), verringert sich der absolute Zinsanteil mit jedem Kalendermonat kontinuierlich. Da die Gesamtrate unverändert bleibt, wächst der Tilgungsanteil exakt um den Betrag, um den die Zinslast sinkt. Dieser Zinseszinseffekt zugunsten des Kreditnehmers führt dazu, dass die Entschuldung in der zweiten Hälfte der Laufzeit spürbar an Dynamik gewinnt.

Die mathematische Annuitätenformel und Datengrundlagen

Die anfängliche monatliche Belastung einer Baufinanzierung ergibt sich unmittelbar aus der Summe von gebundenem Sollzinssatz und vereinbartem Anfangstilgungssatz, umgelegt auf zwölf Monatsraten: Monatliche Rate = [Darlehensbetrag × (Sollzins + anfängliche Tilgung) / 100] / 12.

Wird ein Darlehen über 300.000 Euro zu einem Sollzinssatz von 3,50 % und einer anfänglichen Tilgung von 2,00 % vereinbart, beträgt die jährliche Gesamtzahlung (Annuität) 5,50 % der Kreditsumme. Dies entspricht genau 16.500,00 Euro pro Jahr beziehungsweise einer monatlichen Rate von exakt 1.375,00 Euro.

Im ersten Monat fließen bei dieser Konstellation 875,00 Euro in die Zinsen (300.000 € × 3,5 % / 12) und 500,00 Euro in die direkte Tilgung. Bereits im 60. Monat (Ende des fünften Jahres) reduziert sich die monatliche Zinslast durch die kontinuierliche Tilgung auf 779,53 Euro, wodurch der echte Tilgungsanteil der Rate auf 595,47 Euro ansteigt. Als marktübliche Orientierungswerte für aktuelle Zinskonditionen stützt sich dieser Rechner auf die aggregierte MFI-Zinsstatistik der Deutschen Bundesbank für neu vergebene Wohnungsbaukredite an private Haushalte sowie Zinsbenchmarks des Statistischen Bundesamtes (Destatis).

Sollzinsbindung und das Risiko der Anschlussfinanzierung

Ein Annuitätendarlehen wird in Deutschland selten über die gesamte Amortisationsdauer von 25 bis 35 Jahren festgeschrieben. Üblich sind Zinsbindungsfristen von 10, 15 oder 20 Jahren. Nach Ablauf dieses Zeitraums erlischt der vereinbarte Festzins, und für die verbleibende Restschuld muss eine Anschlussfinanzierung (Prolongation bei derselben Bank oder Umschuldung zu einem Drittanbieter) vereinbart werden.

Das zentrale finanzielle Risiko für Immobilienbesitzer liegt im Zinsänderungsrisiko am Stichtag des Zinsbindungsendes. Lag der Zinssatz bei Vertragsabschluss beispielsweise bei 3,50 % und steigt er bis zur Anschlussfinanzierung auf 5,50 %, steigt die monatliche Rate sprunghaft an, sofern die Restschuld nicht ausreichend abgetragen wurde.

Aus diesem Grund ist die Wahl der anfänglichen Tilgungsrate von existenzieller Bedeutung: Wer in Niedrigzinsphasen mit nur 1 % Tilgung startet, tilgt über 40 Jahre und steht nach 10 Jahren noch vor rund 87 % der ursprünglichen Darlehenssumme. Bei 2 % bis 3 % Anfangstilgung ist die Restschuld deutlich beherrschbarer.

Der finanzielle Hebel jährlicher Sondertilgungen

Fast alle modernen Darlehensverträge räumen dem Kreditnehmer ein vertragliches Sondertilgungsrecht von 5 % der ursprünglichen Darlehenssumme pro Kalenderjahr ein – in der Regel ohne zusätzlichen Zinsaufschlag. Die Sondertilgung ist das wirksamste Instrument, um die Zinskosten einer Baufinanzierung drastisch zu senken.

Jeder zusätzlich getilgte Euro mindert die Restschuld sofort und unwiderruflich zu 100 %. Dadurch fällt ab dem Folgemonat weniger Zins an, was wiederum den regulären Tilgungsanteil der monatlichen Rate dauerhaft nach oben treibt. Dieser doppelte Entlastungseffekt verkürzt die Gesamtlaufzeit um Jahre.

Hinzu kommt das gesetzliche Sonderkündigungsrecht nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB: Unabhängig von einer längeren Zinsbindungsfrist (z.B. 15 oder 20 Jahre) hat jeder Darlehensnehmer in Deutschland das Recht, den Kredit nach zehn vollen Jahren ab dem vollständigen Empfang der Darlehensvaluta unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von sechs Monaten ganz oder teilweise kostenfrei ohne Vorfälligkeitsentschädigung zu kündigen oder umzuschulden.

Konkrete Modellrechnung: Auswirkung von Tilgung und Sondertilgung

Darlehensbetrag 300.000 Euro, Sollzinssatz 3,50 Prozent p.a., Sollzinsbindung 10 Jahre. Die folgende Tabelle zeigt, wie sich unterschiedliche Tilgungssätze und Sondertilgungen auf die Restschuld und die Zinskosten auswirken:

Die Tabelle veranschaulicht den massiven Hebel: Eine jährliche Sondertilgung von 5.000 Euro reduziert die Restschuld nach zehn Jahren um mehr als 58.800 Euro und verkürzt die Entschuldungsdauer um fast ein ganzes Jahrzehnt (von 29 Jahren auf 19 Jahre und 5 Monate).

Häufig gestellte Fragen zur Baufinanzierung und Tilgung

Welcher anfängliche Tilgungssatz ist empfehlenswert?

Als Faustregel gilt: Je niedriger das Zinsniveau, desto höher sollte die anfängliche Tilgung gewählt werden. Bei Sollzinsen zwischen 3 % und 4 % empfehlen Finanzberater in der Regel mindestens 2,0 % bis 2,5 % Anfangstilgung, um nach 10 bis 15 Jahren eine tragfähige Restschuld für die Anschlussfinanzierung zu gewährleisten.

Was passiert nach Ablauf der Sollzinsbindung?

Vor Ablauf der Zinsbindung unterbreitet die finanzierende Bank in der Regel drei bis sechs Monate vorher ein Prolongationsangebot mit neuen Zinskonditionen. Der Darlehensnehmer kann dieses Angebot annehmen, mit der Bank verhandeln oder die verbleibende Restschuld über eine Umschuldung zu einem günstigeren Wettbewerber transferieren.

Kann eine Sondertilgung in wirtschaftlich schwierigen Jahren ausgesetzt werden?

Ja. Das vertragliche Sondertilgungsrecht ist ein einseitiges Recht des Darlehensnehmers, niemals eine Verpflichtung. Wenn in einem Jahr kein Geld für Sondertilgungen zur Verfügung steht, läuft der Kredit ganz normal mit der vertraglich vereinbarten Monatsrate weiter.

Darf die Bank für Sondertilgungen Gebühren verlangen?

Ist das Sondertilgungsrecht (z.B. 5 % pro Jahr) im Darlehensvertrag vereinbart, darf die Bank dafür bei der Einzahlung keine gesonderten Gebühren oder Vorfälligkeitsentschädigungen verlangen. Manche Banken kalkulieren jedoch bei Abschluss für höhere Sondertilgungsrechte (z.B. 10 %) einen geringen Zinsaufschlag von 0,05 bis 0,10 Prozentpunkten ein.

Was besagt das Sonderkündigungsrecht nach § 489 BGB?

Nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB kann jeder Darlehensnehmer einen Kredit mit fester Zinsbindung nach Ablauf von zehn Jahren nach vollständigem Empfang des Darlehens ganz oder teilweise kündigen. Die Kündigungsfrist beträgt sechs Monate. Eine Vorfälligkeitsentschädigung darf die Bank in diesem Fall gesetzlich nicht verlangen.

Was ist der Unterschied zwischen Tilgungssatz und Tilgungsbetrag?

Der Tilgungssatz ist die prozentuale Angabe bezogen auf das ursprüngliche Darlehen (z.B. 2,0 % p.a.). Der Tilgungsbetrag ist der tatsächliche Euro-Betrag, der monatlich in die Rückzahlung des Kredits fließt. Da die Zinsen monatlich sinken, steigt der monatliche Tilgungsbetrag kontinuierlich an, obwohl der vereinbarte Tilgungssatz nominal unverändert bleibt.

Lohnt sich eine Zinsbindung von 15 oder 20 Jahren gegenüber 10 Jahren?

Längere Zinsbindungen bieten Zinssicherheit über einen deutlich längeren Zeitraum und schützen vor unerwarteten Zinssprüngen bei der Anschlussfinanzierung. Banken verlangen dafür typischerweise einen Zinsaufschlag von etwa 0,20 bis 0,40 Prozentpunkten. Dank des Kündigungsrechts nach § 489 BGB hat der Kreditnehmer nach 10 Jahren dennoch die Möglichkeit, bei gefallenen Zinsen ohne Strafe auszusteigen.

Was ist eine Vorfälligkeitsentschädigung?

Kündigt ein Kreditnehmer sein Darlehen während der festen Zinsbindung vorzeitig (beispielsweise wegen eines vorzeitigen Immobilienverkaufs), verlangt die Bank einen finanziellen Schadensersatz für die entgangenen Zinsgewinne, die sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung (§ 502 BGB). Deren Berechnung ist gesetzlich streng reguliert.

Rechtliche Grundlagen und Stand

Die Berechnungen dienen der allgemeinen Orientierung und stützen sich auf bankübliche Zinsberechnungsverfahren sowie amtliche Veröffentlichungen. Sie ersetzen keine individuelle Baufinanzierungsberatung.

• Deutsche Bundesbank — MFI-Zinsstatistik für Wohnungsbaukredite an private Haushalte
• Statistisches Bundesamt (Destatis) — Baupreisindizes und Immobilienpreisstatistiken
• § 489 BGB — Ordentliches Kündigungsrecht des Darlehensnehmers (10-Jahres-Frist)
• § 502 BGB — Vorfälligkeitsentschädigung bei vorzeitiger Kündigung
• § 6 & § 6a PAngV — Pflichtangaben und Berechnungsvorschriften für Immobiliardarlehen

Stand: Januar 2026

Methodik