Calculadora Comprar o Alquilar para Decisiones Inmobiliarias
Resultado de la comparación de patrimonio
Pagos totales del comprador (Intereses, capital, gastos compra, reformas): 0
Progresión patrimonial a lo largo del tiempo
| Año | Valor vivienda | Deuda pendiente | Capital comprador | Alquiler mensual | Cartera inquilino | Ventaja comprador vs inquilino |
|---|
Comprar o Alquilar como decisión patrimonial estratégica
La elección entre adquirir vivienda en propiedad o vivir de alquiler destinando el ahorro a activos financieros diversificados representa una de las decisiones económicas de mayor calado. Frente a la creencia popular de que alquilar equivale a perder el dinero, el análisis financiero demuestra que la propiedad implica importantes costes irrecuperables.
Los impuestos sobre transmisiones patrimoniales (ITP), aranceles notariales, intereses hipotecarios y cuotas comunitarias suponen un desembolso no recuperable. Alquilar permite conservar la liquidez y aprovechar el interés compuesto.
Metodología actuarial y arbitraje mensual de flujos
Nuestro modelo simula mes a mes el patrimonio neto en ambos supuestos. El préstamo hipotecario se amortiza por el método francés regulado por el Banco de España.
El inquilino invierte la entrada inicial en un fondo indexado global y destina el ahorro mensual diferencial a su cartera de inversión.
Gastos de compraventa y conservación de la vivienda en España
En España, los gastos iniciales (ITP del 6% al 10% según comunidad autónoma, registro, gestoría y notaría) alcanzan entre el 8% y el 12% del precio.
A ello se suman las derramas y el IBI, requiriendo presupuestar en torno al 1% anual del valor del inmueble.
El coste de oportunidad de la entrada
Inmovilizar 50.000 € en el ladrillo priva al ahorrador de la rentabilidad histórica de los mercados de renta variable global.
Ejemplo representativo : Compra de 250.000 € frente a Alquiler de 850 €
Escenario de comparación para un inmueble de 250.000 € con gastos del 10%, entrada de 50.000 €, hipoteca al 3,2% e inversión indexada al 6% :
| Plazo | Valor inmueble | Deuda pendiente | Patrimonio comprador | Alquiler / mes | Cartera inquilino | Ventaja |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 5 años | 276.020 € | 196.420 € | 79.600 € | 938 € | 99.450 € | Inquilino (+19.850 €) |
| 10 años | 304.750 € | 166.120 € | 138.630 € | 1.036 € | 149.200 € | Inquilino (+10.570 €) |
| 15 años | 336.470 € | 129.800 € | 206.670 € | 1.144 € | 209.800 € | Inquilino (+3.130 €) |
| 20 años | 371.490 € | 86.190 € | 285.300 € | 1.263 € | 283.400 € | Comprador (+1.900 €) |
| 25 años | 410.150 € | 33.840 € | 376.310 € | 1.394 € | 373.100 € | Comprador (+3.210 €) |
| 30 años | 452.840 € | 0 € | 452.840 € | 1.539 € | 481.200 € | Inquilino (+28.360 €) |
El impacto del ITP y los gastos iniciales favorece al inquilino en los primeros 15 años.
Preguntas habituales sobre comprar o alquilar
- ¿Es el alquiler un gasto improductivo?
- No, abona el servicio de vivienda y evita el riesgo de devaluación y derramas.
- ¿Cómo afecta el tipo de interés a la decisión?
- A tipos más altos, el comprador paga más intereses a fondo perdido, favoreciendo el alquiler.
Normativa de referencia y fuentes oficiales
Conformidad con la legislación bancaria española :
- Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario
- Banco de España – Estadísticas de tipos de interés y préstamos para vivienda
- Instituto Nacional de Estadística (INE) – Índice de Precios de Vivienda (IPV)
Ejercicio fiscal : 2026