Mieten oder Kaufen Rechner für fundierte Immobilienentscheidungen

Mieten oder Kaufen als fundamentale Vermögensentscheidung

Die Frage, ob der Erwerb von Wohneigentum oder das dauerhafte Mieten mit parallelem Vermögensaufbau am Kapitalmarkt die rentablere Strategie ist, gehört zu den bedeutendsten finanziellen Weichenstellungen eines Haushalts. In der öffentlichen Debatte wird die eigene Immobilie häufig pauschal als alternativlose Altersvorsorge und Schutz vor steigenden Mieten dargestellt („Miete ist verbranntes Geld“). Eine strenge finanzmathematische Betrachtung zeigt jedoch, dass diese Annahme trügerisch ist.

Beim Kauf fließen erhebliche Beträge in Nebenkosten, Kreditzinsen und laufende Instandhaltung, die dem Vermögensaufbau unwiederbringlich verloren gehen. Umgekehrt verfügt der Mieter über finanzielle Flexibilität: Er bindet sein Eigenkapital nicht in Beton und kann sowohl das Startkapital als auch die monatliche Liquiditätsdifferenz (Kaufbelastung abzüglich Miete) in breit gestreute, liquide Anlageklassen wie globale Aktien-ETFs investieren. Der Renditra Mieten oder Kaufen Rechner stellt beide Pfade unter realistischen Annahmen gegenüber.

Finanzmathematische Modellierung der beiden Vermögenspfade

Unser Rechenmodell simuliert die monatliche Vermögensentwicklung über den gewählten Zeithorizont cent-genau. Auf der Käuferseite wird das Darlehen als Annuitätendarlehen nach § 6 PAngV getilgt. Monatlich sinkt die Zinslast und steigt der Tilgungsanteil. Parallel wird der Immobilienwert mit der jährlichen Wertsteigerungsrate fortgeschrieben, während für Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen ein monatlicher Betrag vom Budget abgezogen wird.

Auf der Mieterseite investiert der Haushalt das zu Beginn vorhandene Eigenkapital (das der Käufer als Eigenkapital und für Nebenkosten aufwendet) vollständig in ein diversifiziertes ETF-Portfolio. Jeden Monat wird die Gesamtausgabe des Käufers (Kreditrate plus Instandhaltung) mit der fälligen Miete verglichen. Ist das Wohnen zur Miete im jeweiligen Monat günstiger als der Kauf, wird die Differenz monatlich in das Wertpapierdepot eingezahlt und verzinst. Ist die Miete im späteren Verlauf höher als die Kreditrate, wird der Fehlbetrag dem Depot entnommen. Am Ende des Zeitraums wird das Nettovermögen des Käufers (Immobilienwert abzüglich verbleibender Restschuld) dem Endwert des Mieter-Depots gegenübergestellt.

Kaufnebenkosten und Instandhaltung als kritische Renditefresser

Ein häufig unterschätzter Faktor beim Immobilienkauf sind die Erwerbsnebenkosten. In Deutschland fallen je nach Bundesland zwischen 3,5% und 6,5% Grunderwerbsteuer an. Hinzu kommen rund 1,5% bis 2,0% für Notar- und Grundbuchkosten sowie gegebenenfalls 3,57% Maklerprovision (nach dem gesetzlichen Halbteilungsgrundsatz). Bei einer Immobilie für 400.000 € belaufen sich die Nebenkosten typischerweise auf 34.000 € bis 45.000 €. Dieses Geld ist sofort verloren und schafft keinen Gegenwert in der Immobilie.

Zusätzlich muss jeder Eigentümer eine solide Instandhaltungsrücklage bilden. Seriöse Faustformeln nach Peters oder Berechnungen des Verbands Privater Bauherren veranschlagen pro Quadratmeter und Jahr mindestens 10 bis 15 Euro beziehungsweise rund 1,0% des Gebäudewerts jährlich für Reparaturen von Dach, Heizung, Dämmung und Fenstern. Wer diese Kosten in einer Mieten-oder-Kaufen-Rechnung ignoriert, rechnet sich den Kauf systematisch schön.

Die Opportunitätskosten des Eigenkapitals

Der wichtigste finanzökonomische Hebel zugunsten des Mieters sind die sogenannten Opportunitätskosten. Wer 80.000 € Eigenkapital in eine Immobilie einbringt, verliert die Chance, dieses Geld am Kapitalmarkt anzulegen. Historisch erzielte ein global diversifiziertes Portfolio (beispielsweise auf den MSCI World oder FTSE All-World) über Anlagezeiträume von 15 bis 20 Jahren eine durchschnittliche reale Rendite von 6% bis 7% p.a.

Durch den Zinseszinseffekt wachsen 80.000 € bei 6,0% jährlicher Nettorendite nach 20 Jahren auf rund 256.570 € an – und nach 30 Jahren auf über 459.000 €. Dieser Vermögenszuwachs entsteht für den Mieter völlig passiv, ohne dass er einen Hammer in die Hand nehmen oder Handwerker koordinieren muss.

Praxisbeispiel: Kauf einer Wohnung für 400.000 Euro im Vergleich zur Miete von 1.200 Euro

Das folgende Szenario vergleicht den Erwerb einer 400.000 € Immobilie (8,5% Kaufnebenkosten = 34.000 €, 80.000 € Eigenkapital, 3,5% Sollzins, 2,0% Tilgung, 1,0% Instandhaltung, 2,0% Wertsteigerung) mit einer Mietwohnung für 1.200 € Kaltmiete (2,0% jährliche Mietsteigerung, 6,0% ETF-Rendite):

In den ersten 20 Jahren liegt der Mieter durch den Zinseszins auf sein Startkapital und die anfänglich geringere monatliche Mietbelastung vorn. Erst ab etwa Jahr 25 dreht sich das Bild zugunsten des Käufers, weil das Darlehen weitgehend abbezahlt ist und die Miete inflationsbedingt auf über 1.900 € gestiegen ist.

Häufig gestellte Fragen zum Mieten oder Kaufen Vergleich

Ist Miete wirklich verlorenes Geld?

Nein. Miete ist der Preis für das Wohnrecht und die vollständige Instandhaltung durch den Vermieter. Beim Kauf sind Kreditzinsen, Kaufnebenkosten und Instandhaltungsaufwendungen ebenfalls verlorenes Geld ohne bleibenden Sachwert.

Welche Rolle spielt die Tilgungsrate beim Kauf?

Eine höhere Tilgung (z.B. 3% statt 2%) verkürzt die Zinslast und tilgt das Darlehen schneller, erhöht jedoch die monatliche Belastung. Ist die Rate höher als die Miete, vergrößert sich der monatliche Sparvorteil des Mieters, der diesen Überschuss im ETF anlegt.

Warum schlägt der Mieter den Käufer in den ersten Jahren fast immer?

Wegen der Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch), die bei Erwerb rund 8% bis 12% des Kaufpreises betragen. Der Käufer startet mit einem sofortigen Vermögensverlust, den die Wertsteigerung der Immobilie erst nach mehreren Jahren kompensieren kann.

Was passiert nach vollständiger Tilgung des Kredits?

Ist der Kredit abbezahlt, sinken die Wohnkosten des Käufers drastisch auf nur noch die Instandhaltung und Grundsteuer. Ab diesem Zeitpunkt kann der Eigentümer erhebliche Beträge investieren, wodurch der Käufer bei langen Zeithorizonten häufig aufholt.

Gesetzliche Grundlagen und methodische Referenzen

Die Berechnungen basieren auf anerkannten finanzmathematischen Standardmodellen der Immobilienökonomie:

• § 6 Preisangabenverordnung (PAngV) – Gesetzliche Vorschriften zur Darlehensberechnung
• Verband Privater Bauherren (VPB) – Empfehlungen zur Instandhaltungsrücklage
• Deutsche Bundesbank – Monatsberichte zur Wohnimmobilienfinanzierung in Deutschland
• Gerd Kommer: Kaufen oder Mieten? Wie Sie für sich die richtige Entscheidung treffen (Campus Verlag)

Stand: Wirtschaftsjahr 2026

Methodik