Calcolatore Affitto o Acquisto per Scelte Immobiliari Consapevoli
Esito del confronto patrimoniale
Uscite totali acquirente (Quote capitali, interessi, spese rogito, manutenzione): 0
Evoluzione del patrimonio negli anni
| Anno | Valore immobile | Debito residuo | Capitale acquirente | Affitto mensile | Portafoglio inquilino | Vantaggio acquirente vs inquilino |
|---|
Affitto o Acquisto : una decisione patrimoniale fondamentale
Stabilire se convenga comprare casa o rimanere in affitto investendo la liquidità residua sui mercati finanziari è una scelta cruciale. L’idea diffusa che «l’affitto siano soldi buttati» ignora le uscite a fondo perduto insite nell’acquisto.
Imposta di registro, parcelle notarili, interessi passivi e spese condominiali straordinarie costituiscono costi irrecuperabili. La locazione consente invece di investire l’anticipo a tasso composto.
Metodologia finanziaria e arbitraggio di cassa mensile
Il calcolatore esegue una simulazione mensile ad ammortamento alla francese conforme alle norme di Banca d’Italia.
L’inquilino investe il capitale iniziale in ETF azionari globali e destina ogni mese l’eventuale risparmio rispetto alla rata del mutuo al proprio piano di accumulo.
Spese di compravendita e costi di manutenzione in Italia
In Italia, l’acquisto della prima casa comporta il 2% di imposta di registro sul valore catastale (o il 4% di IVA per nuove costruzioni), oltre a notaio e provvigioni, per un totale del 7% - 10%.
La manutenzione di facciate, tetti e caldaie richiede una riserva prudenziale di circa l’1% annuo.
Il costo opportunità del capitale proprio
Impiegare 55.000 € per l’anticipo sottrae tali risorse alla crescita composta dei mercati globali, storicamente compresa tra il 6% e l’8% annuo.
Esempio pratico : Acquisto a 260.000 € vs Canone di locazione di 900 €
Scenario che confronta un immobile da 260.000 € (spese accessorie 9%, anticipo 55.000 €, mutuo al 3,3%, canone di 900 € e rendimento ETF al 6%) :
| Orizzonte | Valore immobile | Debito residuo | Patrimonio acquirente | Affitto / mese | Portafoglio inquilino | Differenziale |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 5 anni | 287.060 € | 201.240 € | 85.820 € | 993 € | 109.840 € | Inquilino (+24.020 €) |
| 10 anni | 316.940 € | 170.210 € | 146.730 € | 1.097 € | 164.800 € | Inquilino (+18.070 €) |
| 15 anni | 349.930 € | 133.000 € | 216.930 € | 1.211 € | 231.750 € | Inquilino (+14.820 €) |
| 20 anni | 386.350 € | 88.330 € | 298.020 € | 1.337 € | 313.200 € | Inquilino (+15.180 €) |
| 25 anni | 426.560 € | 34.700 € | 391.860 € | 1.476 € | 412.300 € | Inquilino (+20.440 €) |
| 30 anni | 470.950 € | 0 € | 470.950 € | 1.630 € | 532.100 € | Inquilino (+61.150 €) |
L’impatto delle spese notarili e il rendimento degli ETF mantengono l’inquilino in vantaggio per l’intera durata nel caso preso in esame.
Domande frequenti sul confronto Affitto o Acquisto
- È vero che l’affitto è denaro perso ?
- No, garantisce il diritto di abitazione e solleva da tutte le spese di manutenzione straordinaria e tasse patrimoniali.
- Quanto incidono gli interessi passivi del mutuo ?
- Rappresentano una spesa a fondo perduto pari a decine di migliaia di euro pagati all’istituto di credito.
Riferimenti normativi e fonti metodologiche
Conformità con le direttive bancarie italiane :
- Banca d’Italia – Trasparenza delle operazioni e dei servizi bancari e credito immobiliare
- Testo Unico Bancario (TUB) – Disposizioni in materia di credito ai consumatori
- Istat – Indici dei prezzi delle abitazioni (IPAB)
Anno fiscale : 2026