Calcolatore Rendimento Locativo e da Affitto Immobiliare
Risultati del rendimento immobiliare
- Rendimento locativo lordo
- 5,00%
- Rendimento locativo netto (Cap Rate)
- 3,84%
- Canone annuo lordo complessivo
- 15.000,00 €
- Investimento totale sostenuto
- 327.000,00 €
- Spese accessorie di acquisto
- 27.000,00 €
- Reddito operativo netto annuo
- 12.550,00 €
- Flusso di cassa netto mensile
- 1045,83 €
- Rapporto prezzo affitto (anni di canone)
- 20.0x
Riepilogo entrate e spese operative
| Voce contabile | Totale annuo |
|---|---|
| Canone annuo lordo (12 mensilità) | 15.000,00 € |
| Riserva per periodi di sfittanza | - 450,00 € |
| Costi non recuperabili (IMU, condominio, manutenzione) | - 2000,00 € |
| Reddito operativo netto (NOI) | 12.550,00 € |
Stima indicativa non vincolante. Verificare presso le fonti ufficiali.
Il rendimento da locazione lordo e netto in Italia
Nel settore immobiliare italiano, il rendimento locativo (rental yield) rappresenta il parametro chiave per valutare la convenienza economica dell'acquisto di una casa destinata alla messa a reddito. Mette in relazione i canoni di affitto annui con l'esborso complessivo richiesto per l'acquisto.
Limitarsi al rendimento lordo è fuorviante. Il rendimento netto è l'unico valore attendibile perché sconta i costi iniziali (imposta di registro o IVA, notaio, eventuale provvigione dell'agenzia) e le spese ricorrenti non ribaltabili sull'inquilino, come l'imposta municipale propria (IMU), le spese condominiali straordinarie e il rischio di sfittanza.
Formule di calcolo del rendimento da affitto e del moltiplicatore
Il **rendimento lordo** è dato dal rapporto tra il canone annuo e il prezzo di acquisto: Rendimento Lordo = (Canone annuo / Prezzo d'acquisto) * 100. Ad esempio, un immobile acquistato a 300.000 € che genera 1.250 € al mese ha un rendimento lordo del 5,00 %.
Il **rendimento netto (Cap Rate)** riflette la reale redditività operativa: Rendimento Netto = (Reddito operativo netto / Investimento totale) * 100. L'investimento totale include l'imposta di registro (2 % per la prima casa o 9 % per la seconda casa/investimento) e la parcella notarile.
Il **moltiplicatore prezzo-affitto** indica quanti anni di canone lordo occorrono per eguagliare il prezzo di compravendita del bene.
Imposte di acquisto, IMU e cedolare secca in Italia
L'acquisto di una seconda casa da privato sconta l'imposta di registro al 9 % sul valore catastale (o sul prezzo per immobili strumentali), con imposte ipotecaria e catastale fisse di 50 € ciascuna. Su immobili nuovi dal costruttore si applica l'IVA al 10 %.
Dal punto di vista della tassazione sui canoni di locazione, il proprietario può optare per la **cedolare secca**, un'imposta sostitutiva con aliquota al 21 % (ridotta al 10 % per i contratti a canone concordato nei comuni ad alta tensione abitativa), esente da imposta di registro sul contratto e bolli.
Rendimenti medi di mercato nelle città italiane
Nelle grandi città come Milano e Roma, i rendimenti lordi si attestano frequentemente tra il 3,5 % e il 5,0 %, bilanciati da una domanda locativa elevatissima e da una forte rivalutazione del patrimonio.
In città universitarie o capoluoghi medi (Torino, Bologna, Padova, Bari), i rendimenti lordi oscillano spesso tra il 5,5 % e l'8,0 %. Un rendimento netto superiore al 4,0 % garantisce una buona stabilità finanziaria rispetto all'inflazione e ai costi di gestione immobiliare.
Esempio reale Immobile a reddito da 300.000 euro
Simulazione completa per un appartamento acquistato a 300.000 € con canone mensile di 1.250 € e spese accessorie di acquisto del 9,0 % (27.000 €):
| Voce economica | Modalità di calcolo | Importo |
|---|---|---|
| Prezzo di compravendita | Prezzo pattuito a rogito | 300.000 € |
| Spese accessorie di acquisto (9,0 %) | Imposta di registro 9 % + notaio | 27.000 € |
| Investimento complessivo | Prezzo + spese accessorie | 327.000 € |
| Canone annuo lordo | 1.250 € * 12 mesi | 15.000 € |
| Rendimento locativo lordo | 15.000 € / 300.000 € * 100 | 5,00 % |
| Rapporto prezzo affitto | 300.000 € / 15.000 € | 20,0x |
| Spese fisse + sfittanza (3 %) | 2.000 € IMU/spese + 450 € sfittanza | 2.450 € |
| Reddito operativo netto (NOI) | 15.000 € - 2.450 € | 12.550 € |
| Rendimento locativo netto | 12.550 € / 327.000 € * 100 | 3,84 % |
Riepilogo: Il rendimento lordo iniziale del 5,00 % si traduce in un rendimento netto reale del 3,84 % considerando le imposte di registro e le spese non recuperabili.
Domande frequenti sul rendimento locativo immobiliare
- Cosa si intende per rendimento locativo lordo e netto?
- Il rendimento lordo rapporta il canone annuo al prezzo di acquisto dell'immobile. Il rendimento netto include tutti i costi reali: imposta di registro, parcella notarile, IMU, spese condominiali non a carico dell'inquilino e periodi di sfittanza.
- Qual è un buon rendimento da affitto in Italia?
- Un rendimento lordo tra il 5% e il 7% è generalmente considerato positivo. Nei quartieri centrali di Milano o Roma ci si attesta attorno al 4% a fronte di un minor rischio di sfittanza e di un maggior potenziale di rivalutazione del capitale.
- Come incide la cedolare secca sul rendimento netto?
- La cedolare secca al 21% (o al 10% per i contratti a canone concordato) sostituisce l'IRPEF, le addizionali regionali/comunali e l'imposta di registro sul contratto, rendendo il rendimento netto prevedibile e fiscalmente agevolato.
- Quali spese dell'immobile sono a carico esclusivo del proprietario?
- Restano a carico del locatore l'imposta IMU, le spese condominiali straordinarie (rifacimento tetto, facciata, caldaia centrale) e le riparazioni strutturali previste dal Codice Civile.
- Cos'è il rapporto prezzo affitto?
- È il prezzo di compravendita diviso per il canone annuo. Un valore pari a 20 significa che occorrono 20 anni di affitti lordi per ripagare il capitale d'acquisto del bene.
Fonti istituzionali e riferimenti normativi
Metodologia conforme alle disposizioni di Banca d'Italia e dell'Agenzia delle Entrate per il mercato immobiliare.
- Banca d'Italia — Sondaggio congiunturale sul mercato delle abitazioni in Italia
- Agenzia delle Entrate — Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI)
- Istituto Nazionale di Statistica (Istat) — Statistiche sui prezzi delle abitazioni (IPAB)
Ultimo aggiornamento: ottobre 2026