Mietrendite Rechner für Brutto und Netto Immobilienrendite

Bedeutung von Brutto und Nettomietrendite bei Kapitalanlageimmobilien

Beim Kauf einer vermieteten Eigentumswohnung oder eines Mehrfamilienhauses ist die Mietrendite die zentrale Kennzahl zur Beurteilung der Rentabilität. Sie setzt den jährlichen Mietertrag ins Verhältnis zum eingesetzten Kapital und ermöglicht den objektiven Vergleich verschiedener Anlageobjekte.

Während die Bruttomietrendite als schnelle Ersteinschätzung dient, entscheidet in der Praxis ausschließlich die Nettomietrendite über den wirtschaftlichen Erfolg. Sie berücksichtigt alle realen Kaufnebenkosten sowie die laufenden, nicht auf den Mieter umlegbaren Bewirtschaftungs- und Instandhaltungskosten.

Mathematische Formeln zur exakten Renditeberechnung

Die **Bruttomietrendite** wird berechnet als: Bruttomietrendite = (Jahreskaltmiete / Kaufpreis) * 100. Der Kehrwert dieser Kennzahl ist der **Kaufpreisfaktor** (Kaufpreis / Jahreskaltmiete), der angibt, nach wie vielen Jahren die Kaltmiete den reinen Kaufpreis amortisiert.

Die praxisnahe **Nettomietrendite** bezieht die realen Gesamtkosten ein: Nettomietrendite = (Jahresreinertrag / Gesamtinvestition) * 100. Hierbei entspricht die Gesamtinvestition dem Kaufpreis zuzüglich aller Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuchamt, Maklerprovision).

Der Jahresreinertrag ergibt sich aus der Jahreskaltmiete abzüglich des kalkulatorischen Mietausfallwagnisses und aller nicht umlegbaren Verwaltungskosten sowie der Instandhaltungsrücklage.

Kaufnebenkosten und steuerliche Rahmenbedingungen in Deutschland

In Deutschland hängen die Kaufnebenkosten maßgeblich vom Bundesland ab. Die Grunderwerbsteuer variiert zwischen 3,5 % (Bayern) und 6,5 % (unter anderem NRW, Thüringen, Saarland). Hinzu kommen circa 1,5 % bis 2,0 % für Notar- und Grundbuchkosten sowie gegebenenfalls bis zu 3,57 % Maklerprovision.

Steuerlich profitieren Vermieter von der Gebäudeabschreibung (AfA). Für Wohngebäude, die nach 2022 fertiggestellt wurden, gilt eine lineare AfA von 3 % pro Jahr, für ältere Bestandsbauten in der Regel 2 %. Nicht umlegbare Bewirtschaftungskosten und Erhaltungsaufwendungen können als Werbungskosten von den Mieteinnahmen abgesetzt werden.

Marktübliche Richtwerte und Einordnung der Mietrendite

In deutschen A-Städten (München, Berlin, Frankfurt, Hamburg) liegen die Bruttomietrenditen aufgrund hoher Kaufpreise häufig bei 2,5 % bis 3,8 % (Kaufpreisfaktor 26 bis 40). Hier spekulieren Investoren primär auf langfristige Wertsteigerungen.

In soliden B- und C-Lagen sind Bruttomietrenditen von 4,5 % bis 6,0 % üblich. Eine Nettomietrendite von über 4,0 % gilt als solide Basis für einen nachhaltigen monatlichen Nettoüberschuss nach allen laufenden Kosten.

Praxisbeispiel Eigentumswohnung für 300.000 Euro

Berechnung für eine 3-Zimmer-Wohnung mit 300.000 Euro Kaufpreis, 1.250 Euro monatlicher Kaltmiete und 10,5 % Kaufnebenkosten:

Ergebnis: Die Bruttomietrendite von 5,00 % sinkt durch Nebenkosten und laufende Bewirtschaftung auf eine reale Nettomietrendite von 3,79 %.

Häufige Fragen zur Mietrendite von Immobilien

Was ist der Unterschied zwischen Bruttomietrendite und Nettomietrendite?

Die Bruttomietrendite setzt lediglich die Jahreskaltmiete ins Verhältnis zum reinen Kaufpreis. Die Nettomietrendite zieht alle Kaufnebenkosten (Notar, Steuern, Makler) sowie laufende Instandhaltungs- und Verwaltungskosten ab und spiegelt die reale Rendite des eingesetzten Gesamtkapitals wider.

Ab welcher Mietrendite lohnt sich eine Immobilie als Kapitalanlage?

Als Faustregel gilt: Eine Immobilie sollte eine Bruttomietrendite erzielen, die spürbar über der Inflationsrate und den laufenden Bewirtschaftungskosten liegt, um nach Instandhaltung und Verwaltung einen verlässlichen Ertrag zu erwirtschaften.

Was ist der Kaufpreisfaktor und wie hängt er mit der Rendite zusammen?

Der Kaufpreisfaktor (Vervielfältiger) ist der Kaufpreis geteilt durch die Jahreskaltmiete. Ein Faktor von 20 bedeutet beispielsweise eine Bruttomietrendite von genau 5,0 Prozent (100 geteilt durch 20).

Welche Kosten darf der Vermieter nicht auf den Mieter umlegen?

Nicht umlegbar sind die Kosten der Hausverwaltung, Bankgebühren des Mietkontos sowie die gesetzliche Instandhaltungsrücklage und Reparaturen an Dach, Fassade oder tragenden Teilen des Gebäudes.

Wie hoch sollte die Instandhaltungsrücklage angesetzt werden?

In der Praxis empfiehlt sich ein Puffer von circa 7 bis 12 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche im Jahr, bei älteren Immobilien ohne kürzliche Sanierung eher 12 bis 15 Euro pro Quadratmeter.

Referenzen und rechtliche Grundlagen

Die Berechnungen folgen den anerkannten Grundsätzen der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) und des Bewertungsgesetzes.

• Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) — Grundsätze des Ertragswertverfahrens
• Statistisches Bundesamt (Destatis) — Baupreisindizes und Wohnungsmarktdaten
• Bundesministerium der Finanzen — AfA-Tabellen für Gebäude und Wirtschaftsgüter

Stand: Oktober 2026

Methodik Renditra