Calculadora de Rentabilidad del Alquiler Inmobiliario
Resultado de la rentabilidad inmobiliaria
- Rentabilidad bruta del alquiler
- 5,00 %
- Rentabilidad neta del alquiler
- 3,80 %
- Ingresos anuales brutos por alquiler
- 15.000,00 €
- Inversión total (con gastos e impuestos)
- 330.000,00 €
- Gastos de compraventa e impuestos
- 30.000,00 €
- Ingreso neto operativo anual
- 12.550,00 €
- Flujo de caja neto mensual
- 1045,83 €
- PER inmobiliario (años de alquiler)
- 20.0x
Desglose de ingresos y costes operativos
| Concepto financiero | Importe anual |
|---|---|
| Rentas anuales brutas | 15.000,00 € |
| Provisión por desocupación | - 450,00 € |
| Costes no repercutibles (IBI, comunidad, mantenimiento) | - 2000,00 € |
| Ingreso neto operativo (NOI) | 12.550,00 € |
Cálculo orientativo no vinculante. Consulte siempre las fuentes oficiales.
Importancia de la rentabilidad bruta y neta en la inversión inmobiliaria
En el mercado inmobiliario español, la rentabilidad del alquiler es el indicador decisivo para valorar la conveniencia de adquirir una vivienda como inversión. Permite medir el retorno que generará el capital invertido a través del cobro de rentas mensuales.
Fijarse únicamente en la rentabilidad bruta que publican los portales inmobiliarios es un error frecuente. La rentabilidad neta es la única métrica veraz, ya que deduce los cuantiosos gastos iniciales de compraventa (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, notaría, registro) y los costes recurrentes como el IBI, la cuota de comunidad de propietarios, el seguro de impago y las reservas por desocupación.
Fórmulas matemáticas para calcular la rentabilidad y el PER inmobiliario
La **rentabilidad bruta** se calcula dividiendo los ingresos anuales por el precio del inmueble: Rentabilidad Bruta = (Alquiler anual / Precio de compra) * 100. Por ejemplo, una vivienda comprada por 300.000 € que se alquila por 1.250 € al mes ofrece una rentabilidad bruta del 5,00 %.
La **rentabilidad neta** refleja el beneficio real: Rentabilidad Neta = (Ingreso neto operativo / Inversión total) * 100. La inversión total incluye el precio de compra más los gastos asociados (ITP entre el 6 % y el 10 %, aranceles notariales y registrales).
El **PER inmobiliario** (precio de compra / rentas anuales) expresa cuántos años de alquiler se requieren para amortizar el valor del piso.
Gastos de compraventa y fiscalidad del alquiler en España
Al adquirir una vivienda de segunda mano en España se abona el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), que oscila según la comunidad autónoma entre el 6 % (Madrid) y el 10 % (Cataluña, Comunidad Valenciana). En vivienda nueva se aplica el 10 % de IVA más el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD).
En el IRPF, los arrendadores que alquilan para vivienda habitual disfrutan de una reducción sobre el rendimiento neto (generalmente del 50 %, ampliable en determinadas zonas tensionadas según la Ley por el Derecho a la Vivienda). Además, el IBI, los gastos de comunidad, seguros y gastos de conservación son deducibles.
Niveles de rentabilidad habituales por ciudades en España
En mercados de máxima demanda como Madrid o Barcelona, las rentabilidades brutas oscilan entre el 4,0 % y el 5,0 %, compensadas por una elevada liquidez y revalorización patrimonial a largo plazo.
En capitales medianas y áreas metropolitanas secundarias (Valencia, Sevilla, Zaragoza, Murcia), las rentabilidades brutas suelen situarse entre el 6,0 % y el 8,5 %. Una rentabilidad neta superior al 4,5 % se considera muy atractiva para generar cash flow positivo.
Ejemplo práctico Piso de 300.000 euros en España
Simulación completa para un piso de 300.000 € con alquiler de 1.250 € mensuales y un 10,0 % de gastos de compraventa (ITP y notaría):
| Partida financiera | Cálculo aplicado | Importe |
|---|---|---|
| Precio de compraventa | Precio de escritura | 300.000 € |
| Gastos de compra (10,0 %) | ITP autonómico + notaría y registro | 30.000 € |
| Inversión total desembolsada | Precio + gastos de compra | 330.000 € |
| Renta anual bruta | 1.250 € * 12 meses | 15.000 € |
| Rentabilidad bruta | 15.000 € / 300.000 € * 100 | 5,00 % |
| PER inmobiliario | 300.000 € / 15.000 € | 20,0x |
| Gastos fijos + desocupación (3 %) | 2.000 € gastos + 450 € desocupación | 2.450 € |
| Ingreso neto operativo (NOI) | 15.000 € - 2.450 € | 12.550 € |
| Rentabilidad neta | 12.550 € / 330.000 € * 100 | 3,80 % |
Conclusión: Una rentabilidad bruta del 5,00 % se convierte en un 3,80 % neto real una vez computados los tributos iniciales y los gastos de mantenimiento.
Preguntas frecuentes sobre la rentabilidad del alquiler
- Qué se considera una buena rentabilidad del alquiler en España?
- En términos generales, una rentabilidad bruta de entre el 5% y el 7% se considera positiva en España. Para pisos céntricos en Madrid o Barcelona, un 4% a 4,5% es habitual debido al elevado valor del suelo.
- Cuál es la diferencia entre rentabilidad bruta y neta?
- La rentabilidad bruta solo compara los ingresos del alquiler con el precio del inmueble. La rentabilidad neta tiene en cuenta el ITP, los honorarios notariales, el IBI, la comunidad de propietarios, el seguro y las posibles mensualidades desocupadas.
- Qué es el PER inmobiliario?
- El PER inmobiliario (Price Earnings Ratio) es el precio de compra dividido entre el alquiler anual. Indica el número de años que tardaría el alquiler en pagar el inmueble. Cuanto más bajo sea, mayor es la rentabilidad de las rentas.
- Qué gastos no se pueden repercutir al inquilino?
- Salvo pacto expreso en contrato, el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), las derramas extraordinarias de la comunidad y las reparaciones de conservación estructural de la vivienda corresponden legalmente al propietario.
- Cómo afecta la reducción del IRPF a la rentabilidad?
- La reducción estatal del IRPF para alquiler de vivienda habitual permite tributar únicamente por el 50% del rendimiento neto (ingresos menos gastos deducibles), aumentando sensiblemente la rentabilidad financiera final.
Fuentes normativas e índices de referencia
Cálculos estructurados conforme a los criterios del Banco de España y la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).
- Banco de España — Indicadores del mercado de la vivienda y rentabilidad del alquiler
- Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU, Ley 29/1994 y modificaciones)
- Instituto Nacional de Estadística (INE) — Índice de Precios de Vivienda en Alquiler
Última actualización: octubre de 2026